I. 서론 및 추진 배경

1.1 2026년 부동산 시장 동향 및 세제개편 추진 배경

2026년 국내 부동산 시장은 서울 및 수도권 핵심지를 중심으로 자산 가격이 다시 폭등하며 자산 양극화가 구조적으로 고착화되는 심각한 위기에 직면해 있습니다. 특히 한강벨트와 강남 3구(강남·서초·송파)를 중심으로 한 공시가격 상승률은 서울 평균(약 18%)을 크게 상회하는 30% 수준에 달했습니다.

우리나라 세법의 핵심 구조인 초과 누진세율 체계로 인해, 공시가격의 30% 상승은 보유세(재산세 및 종합부동산세) 실효 부담을 40~50% 이상 급증시키는 결과를 초래했습니다. 이에 정부는 부동산 시장의 가격 안정을 도모하고, 실수요자 보호와 자산 양극화 완화를 동시에 달성하기 위한 종합 세제개편안을 수립·발표하게 되었습니다.

우리동네당은 주택이 단순한 투기 및 자산 증식의 수단으로 전락하는 것을 막고, 서민과 중산층의 주거권을 보장하는 동시에 초고가 주택에 대한 정당한 과세를 통해 국가균형발전을 도모해야 한다는 확고한 국정 철학을 가지고 있습니다. 이에 본 세제개편안이 지닌 정책적 의의를 조세정의 관점에서 재해석하고, 미비점을 보완하기 위한 당 차원의 종합적 정책 기조를 수립합니다.

1.2 보고서의 목적 및 범위

본 보고서는 2026년 부동산 세제개편안의 구조적 메커니즘을 심층 분석하고, 초고가 주택(시가 20억~30억 원 이상)에 대한 과세 강화 및 실거주 1주택자 완화 조치가 갖는 시장적·조세론적 의미를 다각도에서 검토하고자 합니다.

특히 우리동네당의 핵심 강령인 ▲소득세와의 형평성 및 담세능력에 따른 조세정의 확립, ▲자동차세 등 타 자산 보유세와의 비교를 통한 자산 과세의 정상화, ▲국가 인프라 재정 투입에 따른 개발이익 환수론(응익주의), ▲종합부동산세와 부동산교부세를 활용한 지방 재정 확충 및 국가균형발전 기여도 등 조세 정책의 핵심 쟁점들을 종합적으로 구찰하고 정책적 시사점을 도출하는 데 목적이 있습니다.

II. 2026년 세제개편안의 핵심 구조 및 작동 메커니즘

2026년 세제개편안은 어느 한 세목에 치우치지 않고 보유세(종합부동산세)와 거래세(양도소득세)를 정밀하게 연동시킨 종합 정책 패키지로 설계되었습니다.

2.1 보유세(종합부동산세): 매물 출회를 압박하는 엔진(Engine)

• 과세 표준 및 공제 개편: 실거주 1주택자(시가 20억 원 이하)에 대해서는 종부세 기본공제 금액을 확대(공시가격 12억 원 → 14억 원)하여 부담을 동결하거나 인하했습니다. 반면, 시가 30억~40억 원을 초과하는 초고가 주택 및 비거주 1주택·다주택자에 대해서는 과세표준 구간별 세율을 올리고 공제 혜택을 축소했습니다.
• 보유에서 실거주 중심으로의 전환: 과세 표준 적용 시 단순 ‘보유 기간’에 따른 세액공제를 줄이고 ‘실질 거주 기간’ 비중을 대폭 강화하여, 실거주하지 않는 갭투자 매물의 보유 유지 비용을 극대화했습니다.

2.2 양도소득세: 매도 행태를 유도·통제하는 핸들(Steering)

• 한시적 중과 완화(유예): 다주택자 양도세 중과(최고 세율 75% 적용)를 1년간 한시적으로 유예함으로써, 세금 폭탄을 맞기 전 시장에 기축 매물을 공급하도록 유도했습니다.
• 장기보유특별공제(장특공) 개편: 1주택자라 할지라도 거주하지 않고 보유만 한 경우 장특공 혜택을 완전 폐지하고, ‘실거주 공제’로 일원화(최대 한도 설정)하여 장기 시세차익에 대한 환수율을 높였습니다.

2.3 보유세와 양도세의 상호작용 비교

III. 초고가 주택 분포 현황 및 20억 이하 완화의 시장 파급력

3.1 대한민국 20억 이상 아파트 분포 및 비중

대한민국 주택 시장에서 시가 20억 원 이상 아파트는 전체 주택 재고 중 극소수에 해당하는 초고가 자산 영역에 속하며, 과도한 부의 집중 현상을 대변합니다.

• 전국 및 서울 비중: 전국 아파트 기준 20억 원 초과 주택은 상위 약 1.8% 내외에 불과하며, 서울 전체 아파트 기준으로는 상위 8~10% 수준을 차지합니다.
• 지역적 쏠림 현상: 서울 거래량 중 20억 이상 비중은 약 13~14% 수준이나, 강남 3구(강남·서초·송파)의 경우 매매 거래의 62.5% 이상이 20억 원을 초과합니다. 용산구, 성동구(성수), 마포구 등 한강변 주요 입지의 전용 84㎡ 신축 역시 20억 원을 크게 상회하고 있습니다.

3.2 실거주 1주택(20억 이하) 세제 완화의 시장·사회적 여파

시가 20억 원 이하 실거주 1주택자에 대한 세 부담 완화는 수치상 대다수 국민(약 90% 이상)을 과세 대상에서 제외하거나 보호하는 효과를 가져오지만, 시장 내부에서는 다음과 같은 직접적·간접적 여파가 발생합니다.

IV. 초고가 주택 과세와 조세형평성 심층 논쟁

서울 아파트 상위 8~10%, 전국 상위 2% 수준인 20억 원 이상 초고가 주택에 대한 과세 수위를 둘러싸고 ‘조세형평성’의 정의에 대한 두 가지 대립되는 시각이 존재합니다.

4.1 소득세 과세 원칙 연계성 (찬성론 – 우리동네당의 핵심 입장)

• 부의 재분배 및 누진성: 소득세가 고소득자에게 최고 45%의 누진세율을 매기듯, 초고가 주택 소유자는 높은 자산 보유에 따른 경제적 능력을 갖추고 있으므로 높은 세율을 적용하는 것이 소득 세제와의 형평성에 부합합니다. 자산 불평등이 소득 불평등을 압도하는 현대 사회에서 자산 보유에 대한 누진 과세는 조세정의의 핵심입니다.
• 실질적 경제적 부(임대료 상당액) 과세: 고가 주택을 보유함으로써 누리는 귀속 임대료(내가 살면서 얻는 주거 편익)와 자산 가치 상승은 실질적인 부의 증대를 의미하므로 이에 대한 과세는 정당합니다.

4.2 미실현 이익 과세 및 주거 기본권 (반대론 및 우리동네당의 보완책)

• 미실현 이익 과세의 한계: 소득세는 실제 발생한 현금 소득에 부과되지만, 보유세는 집을 팔지 않은 상태의 ‘미실현 이익’에 매겨집니다. 소득이 없는 고령 은퇴자가 오랫동안 1주택에 거주해 왔으나 집값이 올랐다는 이유만으로 과도한 세금을 부과하면 주거지에서 쫓겨나는 부작용이 발생합니다.
• 이중과세 및 양도세와의 충돌: 주택 처분 시 자산 상승분에 대해 이미 높은 양도소득세를 부담함에도 보유 단계에서 소득세 수준의 중과세를 부과하는 것은 이중 과세적 성격이 강하다는 지적입니다.

4.3 자동차세(보유세)와의 비평적 비교 분석

· 시사점: 자동차세가 ‘도로 마모 및 환경 오염에 대한 부담금’ 성격을 지니듯, 부동산 보유세 역시 단순히 개인 자산 가치만을 쥐고 매기는 세금을 넘어 ‘지역 사회 공공 인프라 이용 및 독점에 대한 대가’의 성격을 결합하여 이해할 필요가 있음을 보여줍니다.

V. 국가 인프라 재정 투입, 자금 회수 및 국가균형발전

5.1 인프라 구축·유지에 대한 응익주의(Benefit Principle)

초고가 주택 지역의 주거 가치는 단순히 개인의 사적 노력만으로 형성된 것이 아닙니다. 국가와 지자체가 수십 년간 투입한 지하철, 광역 교통망(GTX), 학군, 공원, 방재 및 보안 시스템 등 공공 인프라의 집약체입니다. 행정학 및 조세 경제학의 ‘응익주의(혜택을 받은 만큼 부담한다)’ 원칙에 따라 우수한 인프라 편익을 독점적으로 누리는 초고가 주택 소유자에게 높은 보유세를 매기는 것은 정당한 원인자 부담금 성격을 갖습니다.

5.2 국가 재정(국세) 투입과 자산 가치 상승의 선순환 환수 메커니즘

대규모 교통망 구축 및 도시 재개발에는 국가 재정(국세)이 절대적인 비중(40~70% 이상)으로 투입됩니다.

5.3 부동산교부세를 통한 국가균형발전 기여 (우리동네당 핵심 정책)

회수된 국세(종합부동산세)는 중앙정부의 자체 예산으로 소모되지 않고, ‘부동산교부세’ 제도를 통해 전국 지방자치단체에 100% 재배분됩니다.

• 재정 재분배 체계: 세수 전액이 재정자립도가 낮고 인프라가 부족한 지방 지자체로 이전됩니다.
• 균형발전 및 로컬 상생 동력: 수도권 초고가 지역에서 환수한 자금이 지방의 도로, 의료, 교육, 복지 인프라를 확충하고 로컬 상권을 활성화하는 재원으로 재투입됨으로써 국토 균형발전과 자산 양극화 완화를 달성합니다.

VI. 우리동네당의 4대 핵심 정책 제언